การตัดสินใจซื้อบ้านแต่ละหลังถือเป็นเรื่องสำคัญของชีวิต เพราะต้องใช้เงินเก็บออมที่มีมาลงไปกับการดาวน์บ้าน แล้วยังต้องมีเงินเก็บสำรองไว้สำหรับการผ่อนบ้านในอนาคตอีกด้วย ซึ่งการยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคารสิ่งที่ตามมาเลยก็คือ ดอกเบี้ยบ้าน วันนี้ The Wisdom Property เลยขอพามาทำความรู้จักกับดอกเบี้ยบ้าน ประเภทต่างๆ ที่เราควรรู้ก่อนยื่นกู้ และวิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านแบบง่ายๆ

ดอกเบี้ยบ้านคืออะไร?

ดอกเบี้ยบ้าน (Home Loan) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับที่อยู่อาศัย ที่มาจากเงินที่เราได้ทำการกู้กับธนาคารใดธนาคารหนึ่งเพื่อนำมาซื้อบ้าน ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว ดอกเบี้ยบ้านจะใช้วิธีการคำนวณดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate Loan) แต่ในความเป็นจริงยังมีอัตราดอกเบี้ยบ้านประเภทอื่นๆ อีก 3 ประเภท ซึ่งแตกต่างกันออกไปดังต่อไปนี้

1.อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate Loan)

คือ อัตราดอกเบี้ยจะถูกกำหนดไว้เป็นตัวเลขเฉพาะ ไม่มีการขยับขึ้นหรือลดลง โดยจะคงที่ตลอดสัญญาอายุเงินกู้หรือในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว้ สำหรับอัตราดอกเบี้ยคงที่แบ่งเป็น 3 ประเภท คืออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรกต่อจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว, อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ และ อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันใดในช่วงแรกต่อจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว

2.อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate Loan)

คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เปลี่ยนไปตามต้นทุนของสถาบันการเงิน เป็นอัตราดอกเบี้ยที่สถาบันการเงินต้องจ่าย ซึ่งอัตราดอกเบี้ยนี้อาจจะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคต ขึ้นอยู่กับต้นทุนของธนาคารที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง ทั้งนี้โดยพื้นฐานแล้วอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะถูกอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ประกาศโดยธนาคารกลางของแต่ละประเทศ

อัตราดอกเบี้ยที่มีผลกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะเรียกว่า อัตราดอกเบี้ยอ้างอิง ซึ่งเป็นดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์จะใช้อ้างอิงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว โดยอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่เราพบเห็นได้บ่อยๆ จากธนาคารจะประกอบไปด้วย MLR MOR และ MRR

• MLR (Minimum Loan Rate) คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ที่มีความประพฤติดี เช่นมีประวัติหรือฐานะการเงินที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างเพียงพอ ส่วนใหญ่ใช้กับเงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน อาทิ สินเชื่อเพื่อการประกอบธุรกิจ
• MOR (Minimum Overdraft Rate) คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เก็บจากลูกค้ารายใหญ่ที่มีความประพฤติดีในประเภทวงเงินเบิกเกินบัญชี
• MRR (Minimum Retail Rate) คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล หรือ สินเชื่อที่อยู่อาศัย

3.อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง และปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover mortgage loan)

คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 – 5 ปี และมีการปรับเป็นอัตราคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 – 5 ปี ตลอดระยะเวลาการกู้เงินนาน 25 – 30 ปี โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในแต่ละช่วงจะอยู่ในอัตราคงที่โดยอิงกับต้นทุนพันธบัตรที่บวก 2.5% เช่น หากต้นทุนพันธบัตร 5% อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเท่ากับ 7.5% เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดของการซื้อบ้านคือการประเมินความสามารถทางการเงินของตัวเอง ซึ่งขั้นตอนนี้จะต้องใช้การคำนวณจากเงินเดือน ระยะเวลาในการกู้เงิน อัตราดอกเบี้ยบ้าน รวมไปถึงภาระหนี้สินที่ผู้กู้เงินยังค้างอยู่ วันนี้เราเลยมีวิธีการคิดคำนวนค่าดอกเบี้ยบ้านในแต่ละเดือนเพื่อที่จะได้ประเมินความสามารถในการซื้อบ้านมาฝาก

สูตรวิธีคิดคำนวนค่าดอกเบี้ยบ้าน

ยกตัวอย่างเช่น ผู้ที่ต้องการกู้เงินซื้อบ้านจำนวน 1.5 ล้านบาท ธนาคารให้ผ่อนเดือนละ 9,500 บาท (ระยะเวลาผ่อน 30 ปี) ได้อัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 0.60% นาน 8 เดือน (สมมติให้ 1 เดือนเท่ากับ 30 วัน)

ดอกเบี้ยบ้านจะอยู่ที่ [1,500,000 X 0.60% = 9,000] X [30 / 365 = 0.082] = 738 บาท เมื่อเราทำการชำระค่าผ่อนบ้าน 9,500 บาท ก็จะนำไปชำระดอกเบี้ยก่อน 738.30 บาท
ดังนั้นเงินส่วนที่เหลือหลังหักดอกเบี้ยแล้ว 8,762 บาท จึงค่อยนำไปชำระเงินต้น เท่ากับว่าเงินต้นคงเหลือจะอยู่ที่ 1,499,262 บาท (1,500,000 – 738) โดยเงินต้นส่วนนี้ก็จะถูกนำไปคำนวณดอกเบี้ยในเดือนถัดไป

หรือถ้าใครไม่แน่ใจกับการคำนวณด้วยตัวเองแบบที่ได้ยกตัวอย่างมานี้ ในเว็บไซต์ธนาคารหลายแห่งก็มีเครื่องมือการคำนวณดอกเบี้ยบ้านแบบง่ายให้ใช้กันอย่างสะดวกและรวดเร็ว นอกจากนี้ธนาคารชั้นนำหลายๆ แห่งในประเทศไทยยังมีการอัปเดต สินเชื่อบ้าน สำหรับผู้ต้องการซื้อบ้านกันอีกมากมาย

เป็นอย่างไรกันบ้างกับเรื่องดอกเบี้ยบ้านที่ The Wisdom Property นำมาฝากกันในวันนี้ จะเห็นได้ว่าหากเรามีการเพิ่มเงินสำหรับการจ่ายค่าผ่อนบ้านในจำนวนเงินที่เท่ากันทุกเดือนหรือจ่ายแบบลดต้นลดดอก จะช่วยให้ผู้กู้เงินจากธนาคารมีการจ่ายเงินต้นและการจ่ายดอกเบี้ยลดลง ซึ่งเป็นการช่วยให้ภาระหนี้บ้านหมดได้เร็วขึ้นนั่นเอง