การประเมินที่ดินไม่ได้เป็นเพียงแค่การประเมินเพื่อให้ทราบถึงราคาอัปเดตที่ดินปัจจุบันเท่านั้น แต่เพื่อให้รู้ถึงศักยภาพของที่ดินนั้นๆ และยังเป็นการสร้างความมั่นใจและเชื่อมั่นแก่เจ้าของที่ดินและผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินอีกด้วย
การประเมินที่ดินคืออะไร?
การประเมินที่ดิน คือการตีมูลค่าราคาที่ดินนั้นๆ ว่ามีมูลค่าเท่าไหร่ ซึ่งในการประเมินราคาที่ดินนั้นกรมธนารักษ์จะเป็นผู้ประเมินและตีราคาที่ดินผืนนั้นให้ โดยราคาประเมินที่ดินของแต่ละแปลง แต่ละที่ และของแต่ละจังหวัด จะมีราคาต่างกันไปตามขนาด และรวมถึงปัจจัยอื่นๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง อยู่ในย่านเศรษฐกิจไหม ใกล้แหล่งท่องเที่ยวหรืออยู่ใกล้ตัวเมืองหรือไม่ สิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวชี้วัดราคาการประเมินที่ดิน ซึ่งจะมีการสำรวจและปรับปรุงราคาประเมินที่ดินในทุกๆ 4 ปี เพื่อให้เป็นบรรทัดฐานในการเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมในการทำนิติกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องสินทรัพย์นั้นๆ และอย่างที่รู้กันว่าที่ดินไม่มีราคาที่ตายตัวราคาที่ดินจะมีการปรับตัวขึ้นในทุกๆ ปี ไม่มากก็น้อย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น ความต้องการของผู้ซื้อ และทำเลที่ตั้ง เป็นต้น
วิธีการประเมินที่ดินและตรวจสอบราคาที่ดิน
วิธีการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันสามารถประเมินที่ดินได้ 2 วิธี
1. การประเมินที่ดินด้วยวิธีการยื่นขอเอกสารจากกรมที่ดิน โดยมีขั้นตอนและสิ่งที่ต้องเตรียม ดังนี้
- โฉนดที่ดิน, น.ส.3, น.ส.3 ก ฯลฯ ฉบับจริงหรือสำเนาก็ได้
- บัตรประจำตัวประชาชนเจ้าของที่ดิน
- สำเนาทะเบียนบ้าน (กรณีที่ไม่ใช่เจ้าของ สามารถมอบอำนาจให้ตัวแทนได้ เอกสารที่ต้องเตรียมคือ หนังสือมอบอำนาจ สำเนาทะเบียนบ้านและสำเนาบัตรประชาชนทั้งสองฝ่าย)
- ค่าธรรมเนียม
2. การประเมินราคาที่ดินออนไลน์ โดยมีขั้นตอน ดังนี้
- เข้าไปที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ : กรมธนารักษ์
- เลือกราคาประเมินที่ดินจากเลขที่โฉนด
- กรอกเลขที่โฉนด เลขหน้าสำรวจ และจังหวัดที่ตั้ง
- กดตกลง เป็นอันเสร็จสิ้น เพียงเท่านี้เราก็จะได้ราคาประเมินเพื่อใช้เป็นส่วนหนึ่งในการอ้างอิงราคาซื้อขายที่ดินได้แล้ว
องค์ประกอบการประเมินที่ดินเพื่อพัฒนาที่ดิน
สำหรับนักลงทุนอีกหนึ่งสิ่งที่ควรรู้ก่อนเริ่มลงทุนที่ดิน การประเมินและวิเคราะห์ถึงศักยภาพของที่ดินนั้นๆ ว่าจะสามารถสร้างผลกำไรให้เราได้หรือไม่ โดยวิเคราะห์จาก 4 องค์ประกอบ ดังนี้
1. ข้อกฎหมายการพัฒนาที่ดิน ยิ่งเป็นนักลงทุน ข้อกฎหมายถือเป็นสิ่งที่จำเป็นต้องรู้เป็นอันดับแรก เพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดในอนาคต กฎหมายสำคัญนักลงทุนควรรู้ หลักๆ จะเป็นในเรื่องของกฎหมายผังเมือง, กฎหมายขออนุญาตจัดสรรฯ, และกฎหมายขออนุญาตก่อสร้าง เป็นต้น
2. ด้านกายภาพของแปลงที่ดิน เช่น สามารถพัฒนาต่อยอดทางธุรกิจหรือที่อยู่อาศัยได้ รวมถึงทางกายภาพโดยรอบว่าแนวโน้มความเจริญเติบโตของเมืองในอนาคตหรือไม่
3. ที่ดินตั้งอยู่ในทำเลคุณภาพหรือไม่ เช่น ตั้งอยู่ในทำเลเศรษฐกิจ มีเส้นทางและการคมนาคมที่สะดวก อยู่ในแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ เป็นต้น
4. ความเป็นไปได้ทางการตลาด หากคุณเป็นนักลงทุนนี่เป็นสิ่งที่ท้าทายมากสำหรับใครที่ได้ชื่อว่าเป็นนักลงทุน เพราะนี่เป็นเรื่องของการมองเกมการลงทุน ส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนจะมองและประเมินที่ดินนั้นๆ ว่าสามารถการพัฒนาในรูปแบบใดได้บ้างและจะคาดการณ์ล่วงหน้าว่าหากทำไปแล้วจะขายได้หรือไม่
สำหรับใครที่กำลังสนใจอยากลงทุนที่ดิน เรื่องการประเมินที่และองค์ประกอบการประเมินที่ดินเพื่อพัฒนา เป็นเรื่องที่สำคัญที่ควรรู้ และอีกหนึ่งสิ่งสำคัญคือเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็เป็นเรื่องสำคัญที่ควรทราบไว้ เพื่อให้ที่ดินนั้นเกิดประโยชน์และสร้างกำไรสูงสุด
ติดตามบทความดีๆ แบบนี้ได้อีกที่ The Wisdom Property
